НОВЕ ПРИ ВІДЧУЖЕННІ МАЙНА

Постановою Кабінету Міністрів України від 26 жовтня 2011 р. №1103 затверджено ТИМЧАСОВИЙ ПОРЯДОК визначення оціночної вартості нерухомості та об’єктів незавершеного будівництва, що продаються (обмінюються). Перш за все, зазначений Порядок визначає механізм ­визначення оціночної вартості нерухомості та об’єктів незавершеного будівництва, що використовуються для обчислення доходу від продажу (обміну) об’єкта нерухомості та іншого доходу платника податку у вигляді отриманої ним грошової компенсації від відчуження об’єкта нерухомості, крім випадків його успадкування та дарування.
Відповідно до п.2 дія Порядку поширюється на такі об’єкти нерухомості:
Земельні поліпшення (об’єктами малоповерхового житлового будівництва, у тому числі дачного та садибного типу, а також їх частини, об’єкти багатоповерхового житлового будівництва, а також їх частини, об’єкти нежитлового фонду, а також їх частини, об’єкти незавершеного будівництва); земельні ділянки.
Визначення оціночної вартості здійснюється суб’єктами оціночної діяльності:

• для земельних поліпшень: - суб’єктами господарювання, які відповідають вимогам, установленим Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні». Суб’єкти оціночної діяльності, які мають намір провадити діяльність з оцінки об’єктів нерухомості для цілей оподаткування, письмово повідомляють про це Фонд державного майна за установленою Фондом формою;


• для земельних ділянок: - юридичними особами-суб’єктами господарювання та фізичними особами-суб’єктами підприємницької діяльності, які відповідно до Закону України «Про оцінку земель» отримали відповідні ліцензії, а також Держземагентством.

Строк дії звіту про оцінку, що становить не більш як шість місяців з дати проведення оцінки, зазначається у такому звіті.
Окрім того, у статті 172 Податкового кодексу України ­визначено порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна. Зокрема, зазначено:
172.1. Дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безплатної передачі, визначеної статтею 121 Земельного кодексу України, залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.
Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом із ним, для цілей оподаткування окремо не визначається.
172.2. Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року, більш як одного з об’єктів нерухомості, зазначених у пункті 172.1. цієї статті, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного в пункті 172.1. цієї статті, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 цього Кодексу.
У такому ж порядку оподатковується дохід від продажу (обміну) об’єкта незавершеного будівництва.
172.3. Дохід від продажу об’єкта нерухомості визначається, виходячи із ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону.
При обміні об’єкта нерухомості на інший (інші) дохід платника податку у вигляді отриманої ним грошової компенсації від відчуження нерухомого майна, визначеного: а) у абзаці першому пункту 172.1 цієї статті, — не оподатковується;
б) у пункті 172.2 цієї статті, — оподатковується за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 цього Кодексу.
172.4. Під час проведення операцій із продажу (обміну) об’єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору та щокварталу подає до органу державної податкової служби за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію про такий договір, включаючи інформацію про його вартість та суму сплаченого податку в порядку, встановленому цим розділом для податкового розрахунку.
172.5. Сума податку визначається та самостійно сплачується через банківські установи:

• особою, яка продає або обмінює з іншою фізичною особою нерухомість, — до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, міни;


• особою, у власності якої перебував об’єкт нерухомості, відчужений за рішенням суду про зміну власника та перехід права власності на таке майно. Фізична особа зобов’язана відобразити дохід від такого відчуження у річній податковій декларації.

172.6. У разі невчинення нотаріальної дії щодо посвідчення договору купівлі-продажу, міни об’єкта нерухомості, за яким сплачено податок, платник податку має право на повернення надміру сплаченої суми податку на підставі податкової декларації, поданої в установленому порядку, та підтвердних документів про фактичну сплату податку.
172.7. Одночасно з дією пункту 172.4 цієї статті, якщо стороною договору купівлі-продажу, міни об’єкта нерухомого майна є юридична особа чи фізична особа-підприємець, така особа є податковим агентом платника податку щодо нарахування, утримання та сплати (перерахування) до бюджету податку з доходів, отриманих платником податку від такого продажу (обміну).
172.8. Для цілей цієї статті під продажем розуміється будь-який перехід права власності на об’єкти нерухомості, крім їх успадкування та дарування.
Таким чином, починаючи з 01.11.2011 року, нотаріус посвідчує договір про відчуження нерухомого майна (в т.ч. земельної ділянки), дохід від продажу якого оподатковується відповідно до ст. 172 Податкового кодексу України, за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна, визначеної відповідно до Тимчасового порядку ­визначення оціночної вартості нерухомості та об’єктів незавершеного будівництва, що продаються (обмінюються), та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору.
Водночас, Тимчасовий порядок визначення оціночної вартості нерухомості та об’єктів незавершеного будівництва, що продається (обмінюється), не застосовується під час нотаріального посвідчення договорів про відчуження нерухомого майна, дохід від продажу якого не оподатковується.