КРИЗА — НАЙКРАЩИЙ ПЕРІОД ДЛЯ КУПІВЛІ ЖИТЛА

ЖИТЛО — НЕ В ЦІНІ. КУПУЙТЕ, ПОДЕШЕВІЛО!
Уже ні для кого не секрет, що сьогоднішня світова криза, світові проблеми розпочались у США. Саме після того, як американці звикли жити в борг, і навіть, на цьому заробляти, не змогли розрахуватись із банками, розпочався обвал американської економіки.
Не минула ця участь і нашу країну, економічна криза вдарила по більшості галузей, але, в першу чергу, по ринку нерухомості. Сталося це в жовтні минулого року. Основний підсумок 2008 року — різке зниження цін на нерухомість як житлову, так і комерційну.
Коментує ситуацію приватний підприємець Купець Антоніна Борисівна, котра очолює агентство нерухомості «КУПЕЦЬ», що знаходиться по вул.Шевченка, 37/2, офіс 30, т.5-58-42.
— Житлове питання актуальне завжди. Воно цікавить практично кожну родину. Ми вже звикли до того, що ціни на квартири тільки росли. А тут такий поворот, аж не віриться. То що ж все-таки вплинуло на їх зниження? Пояснення однією фразою — криза — якось малозрозуміле.
— Гарне запитання. На перший погляд просте, а насправді — досить серйозне і складне.
Безумовно, криза внесла свої корективи в повсякденне життя більшості з нас. Ми стали більш економно витрачати свої кошти. Стали суттєво обмежувати себе у витратах. Для тих, кому «є що втрачати», постало гостро питання про те, як захистити свої заощадження, щоб вони зовсім не обезцінилися. Та, незважаючи на кризу, життя продовжується. Ми вже якимось чином адаптувались до складних умов. У якійсь мірі використовуєм наявні можливості і знаходимо нові методи вирішення проблем.
Майже всіх цікавить, як будуть мінятись ціни на житло в подальшому? Почнемо з того, що криза виявилась більш серйозною, ніж припускалось раніше. Ціни на житло падають — признаний факт, зараз вони вже досягли рівня 2005 року.
Криза, яку переживає економіка, уже заморозила початок будівництва багатьох будинків. Забудовники просто йдуть із ринку. І все частіше чуємо від професіоналів, що власники землі і проекту намагаються продати свій, ще вчора прибутковий, бізнес.
Зниження ціни на нерухомість — об’єктивний процес, при цьому — очікуваний. Сам по собі цей факт, напевно, порадував багатьох із нас. Але чомусь ми не радіємо. Майже скрізь панують песимістичні настрої. Адже ціни знижуються під ударами могутньої світової кризи. А визначають тенденцію зниження цін наступні основні фактори. По-перше, з ринку пішов інвестор-спекулянт. Економічний термін «спекулянт», як особа, що ризикнула, вклала кошти в нерухомість і продала житло з прибутком, тобто нормально і грамотно діяла.
Проблема збереження і «примноження» грошей (після проблеми «здоров’я») є найбільш хвилюючою проблемою з часів Адама і Єви. До недавнього часу інвестування в нерухомість було найбільш дієвим і надійним способом збільшення капіталу. Та якраз найближчим часом цей постулат просто «не працює».
По-друге. Криза «надворі» — економічна, ділова і фінансова.
В останні місяці, коли спав попит на продукцію і послуги, звісно виросла кількість банкрутів, скорочень, звільнень, відпусток «за свій рахунок». У людей знизились доходи, відійшли перспективи кар’єрного росту, змінились плани і т.д. За короткий період часу люди «середнього класу», котрі впевнено дивились у майбутнє, відчули наскільки вони вразливі.
Особливо криза вдарила по боржниках. Банки підвищили свої відсотки по кредитах. Позичальники, які взяли кредити в іноземній валюті, предметно відчули, що саме на них лежать основні валютні ризики. Виплати, що ще недавно представлялись цілком посильними, стали для багатьох непідйомними. І навіть, якщо людина має кошти, в т.ч. у валюті, що зараз — значна перевага, то якось «боязко» здійснювати фінансові операції в період не стільки кризи, скільки невизначеності.
По-третє. Неможливість взяти кредит у банку для придбання нерухомості. Активність покупців блокують дії Національного банку. Адже саме він заборонив дострокове розірвання депозитних угод і заморозив видачу іпотечних кредитів. Як наслідок — різке зниження ділової активності.
Значним і важливим фактором протягом останніх двох років була покупка квартир із залучення «іпотеки». Іпотечне кредитування впливало не тільки на підвищення вартості житла, але й на інші обставини, в т.ч. і на соціальний клімат. Багато громадян жили в «борг». Але ми не вміли володіти і користуватись «борговою культурою». І сталось те, що сталось. Банки кредити вже не видають. Та, думаю, зараз серед нас знайдеться не так багато охочих скористатись такою можливістю. Таким чином, значно зменшилось число потенційних покупців, що природньо знизило ціни і на житло, і на іншу нерухомість.
По-четверте. Збільшення кількості «проблемних» квартир, власники яких не можуть погашати взяті для покупки кредити. За умови, якщо держава не надасть підтримку банкам, а вони, в свою чергу, не будуть більш лояльними до позичальників.
А тепер — важливо! Ціни знижуються. І ця мета (на «дешеві» квартири) — практично досягнута. Експерти вважають, що ринок вже наближається до цінового «дна».
— А як ринок комерційної нерухомості?
— Більшість з тих, хто будує свій бізнес на позичених коштах, зупиняють роботу. Згортання бізнесу приводить до звільнення багатьох офісних, торгових і складських приміщень. Кількість пропозицій росте, а попит падає. Як наслідок цього, — ціни оренди і продаж комерційної нерухомості також швидко знижуються. Гарний і багатий вибір таких об’єктів сьогодні в продажу.
— Зараз в Україні, як і в усьому світі, вибухнула іпотечна криза. А чи впливає на ціни поява заставної нерухомості? Що банки робитимуть із заставними квартирами?
— Згідно зі спостереженнями, заставні квартири, що продають банки, поки не мають відчутного впливу на ситуацію. Справа в тому, що це житло купувалось за цінами, які сьогодні значно перевищують ринкові. Навіть із врахуванням, що частину вартості позичальник уже віддав банку, все одно залишкова сума боргу часто вища нинішньої ціни на подібну квартиру. Звісно, такі квартири є, і банки їх намагаються продати, але не так дешево, якби комусь хотілось.
Ситуація може помінятись, якщо заставні квартири продаватимуть на аукціонах. Специфіка торгів така, що спочатку встановлюється ціна нижче ринкової. На такому етапі квартира навряд чи буде продана. Тоді через місяць вартість її знизиться на 30 процентів. У випадку повторних невдалих торгів ціна лота іще раз зменшиться, дійсно стане привабливою для покупців. Але механізм вилучення квартир досить складний і поки що їх одиниці. Все-таки більшість позичальників погашають кредити і роблять це вчасно. І на такий кредит працює вся сім’я і родичі, в багатьох родинах кредит — це перший платіж.
Я хочу сказати, що навряд чи заставна нерухомість користуватиметься великим попитом у покупців. Адже це квартири з негативною історією, пов’язаною з банками, судовими рішеннями і багатьма дратівливими моментами. Існує ризик, що в майбутньому покупець втратить квартиру. Наприклад, якщо виявиться, що були допущені якісь помилки при відчуженні, а значить — порушені права попередніх власників.
Банки вправі запропонувати боржнику поміняти заставлену квартиру на дешевшу, а різницю зарахувати в погашення боргу. Але при переселенні необхідно дотримуватись норм житлового законодавства. Переселення позичальників не завжди вигідно самим банкам. А от іпотечну нежилу нерухомість, яку використовують позичальники для отримання прибутку, вилучати стане простіше. Цим людям прийдеться досить аккуратно погашати борг.
— Покупці і продавці — хто вони сьогодні?
— Своєчасне запитання. Хочете почути, хто ж ті сміливці. Криза, в першу чергу, вдарила по ринку нерухомості. Квартири раптом стали майже нікому не доступні. Причина відома — припинення іпотечного кредитування. А якщо немає попиту, то і вартість квартир починає падати.
У результаті люди, котрі потребують житла, але не мають певної суми, відклали покупку, очікуючи падіння цін до прийнятного рівня.
Якщо ви поцікавитесь цінами на квартири, виставленими на продаж, у рубриці оголошень «Продам», то помітите цілковитий хаос у цінах нашого міста. Ось, для прикладу, ціни з останніх оголошень. Двокімнатні квартири від 25 до 65 тис. доларів США, трикімнатні від — 40 до 105 тис. доларів США.
Проаналізуємо. 3-кімнатна квартира площею 72 кв. м виставлена на продаж за ціною 105 тис. доларів США, що еквівалентно 840 тис. гривень, а чи реальна вартість 1 кв. м такого житла 1450 доларів США? Чи інший варіант. 2-кімнатна квартира площею 50 кв. м за ціною 65 тис. доларів США, що еквівалентно 520 тис. гривень, вартість 1 кв. м такої квартири становить 1300 доларів США. Перекоси. Зацінили. Напевно, забули, що наше районне місто — це далеко не столиця. На якого покупця розраховані дані ціни?
Зрозуміло, що вартість цих квартир оцінював не спеціаліст, а сам власник. Хтось ціни притримує, хтось скидає. Та все-таки, незважаючи на глибоку економічну і соціальну кризи, панічні настрої, різкі коливання курсів валют й інші складності, ринок все наполегливіше намагається знайти рівень реальних сьогоднішніх цін. І позиції продавців і покупців поступово зближаються.
Сьогодні ринок нерухомості — це ринок покупців. Саме Покупець сьогодні диктує багато обставин, які формують ринок, в т.ч. і ціни.
Дійсність така — реальні покупці прискіпливо вибирають квартири з найкращим відношенням якості і ціни. Покупці сьогодні вибирають тільки краще, але... за найнижчою ціною. І коли ще рік тому продавці житла з пихатим виглядом крутили носом, якщо покупець просив уступити пару тисяч, то тепер власники нерухомості мріють, щоб до них у двері постукав реальний покупець, готовий платити менше, але зараз і в повному обсязі.
Помітна невизначеність у поведінці продавців. Продавці неодноразово міняли не тільки свої рішення, але, навіть, погляди і підходи. Наприклад, вони то виставляли на продаж квартири, то міняли ціни, то тимчасово знімали їх з продажу, то знову повторно продавали.
Якщо продавець дійсно хоче продати свою квартиру, повинен розуміти, що, знизивши ціну, можна втратити частину грошей, а, зависивши ціну, — квартиру не продати і грошей не отримати взагалі.
Безумовно, визначення «правильної ціни» — складна робота навіть для спеціаліста. Квартири впали в ціні майже вдвічі, але навіть на дешеве житло немає попиту. Дефіцит покупців продовжує здешевляти квартири на вторинному ринку. А власники квартир, які не хочуть суттєво знижати ціни, тимчасово переорієнтовуються на ринок оренди.
І все-таки, то хто ж продавці? Сьогодні, частіше за все, продаж квартири — це суб’єктивна необхідність. Охота до переміни місця проживання. І так на ринку завдають шкоди «досить поспішаючі продавці», які своїми судомними спробами продати «набагато дешевше решти» відштовхують з ринку потенційних покупців, переводять їх у розряд «уболівальників», радісно спостерігаючих за падінням цін. Але це ж не правило, а швидше — виняток з нього.
Як би ми себе не тішили здешевленням житла, — та слід пам’ятати, що квартир по 10 тис. доларів США уже точно не буде. Готові скидати ціни тільки продавці, що з самого початку їх завищили, або при необхідності термінового продажу.
Іще одна категорія продавців — «зайомщики». Поскільки розраховувати на допомогу держави і банків годі, «зайомщики» намагаються терміново продати нерухомість і розрахуватись із боргами.
— Що найбільш перспективно для придбання?
— Для приватного інвестора найбільш перспективним типом нерухомості є квартири та офіси в центральній частині міста, нові будинки та котеджі в районі міста, земельні ділянки не менше 20 соток в місті та в безпосередній близькості до міста.
Відносно ціни на котеджі. Якщо буквально рік тому котедж у нашому місті продавався за 320 тис. доларів США, то зараз за його аналог просять половину, а саме 150 тис. доларів США. Різниця разюча. Криза — найкращий період для покупки житла.
— Коли ринок оживе?
— Ціни знизились настільки, що немало потенційних покупців уже мають змогу придбати житло без кредитів. Інша справа, що при значному зниженні цін покупці будуть і далі вичікувати.
Як тільки темпи падіння цін знизяться, — ринок оживе, покупці активізуються.
Щоб щось купити, треба спочатку щось продати. А з продажами поки проблема. Та все ж безвихідних ситуацій не існує. В умовах, коли продажі не йдуть і грошей для покупки не вистачає, можна запропонувати метод прямого обміну. Адже грошей для доплати при обміні потрібно значно менше, ніж для покупки.
Методами обміну зацікавляться і банки. Рано чи пізно їм доведеться самостійно чи з допомогою держави створювати механізм переселення іпотечників-боржників із просторих квартир у більш скромні. А це і є, по суті, обмін. Для невдалих позичальників — обмін з погіршенням, а для тих, хто поселиться з доплатою в квартири, що звільнилися, — з покращенням.
— Чекаємо періоду стабілізації, а чи довго...?
— Коли настане період стабілізації, як довго він триватиме, на якому рівні ціни зупиняться, який тренд буде потім — сказати складно.
Багато залежатиме від глибини і тривалості кризи, від стану економіки країни і нашого міста, від стабільності банківської системи, від державних програм зниження ставок по кредитах (якщо такі будуть).
Немало залежить і від активності тих потенційних покупців, які накопичували кошти на покращення житлових умов. У багатьох таких покупців основні накопичення лежать на депозитах і зараз недоступні.
Але потрібно мати на увазі й те, що які б катаклізми не проходили в Україні — політичні чи економічні — ніщо не здатне вплинути на наше бажання жити, працювати, розвиватись, ростити і виховувати дітей.
І під час фінансово-економічної кризи питання придбання житла для багатьох лишається актуальним. Все одно люди піклуються про власну «фортецю» — квартиру чи дім, планують влаштувати затишне сімейне вогнище, а, значить, планують покупку житла. А оскільки житлові проблеми нікуди не зникли, а залишились, а довіра до банків і валют підірвана, то рано чи пізно значна частина цих коштів всеодно попаде на ринок нерухомості і сприятиме стабілізації цін. Адже нерухомість була і залишається найголовнішою і найціннішою власністю. Настане момент, коли більшість людей взагалі перестануть продавати квартири і будинки за поточними цінами, бо їм це буде невигідно. Тоді ціни стабілізуються і ринок почне плавно відновлюватись.
— А чи буде ріст цін і коли він прогнозується?
— Я вже сказала, що рано чи пізно ринок стабілізується. На фоні зниження темпів будівництва нового житла і його дефіциту житло вторинне знову стане дорожчати. Подібна ситуація, я маю на увазі здешевлення, довго не протримається.
Уже сьогодні виробники цементу, металу, інших матеріалів (у ціні яких вагома енергетична складова), підвищують ціни на свою продукцію. І подальше їх підвищення неминуче. Очікувати, що в майбутньому собівартість будівництва зменшиться — значить, тішити себе наївними ілюзіями.
Житло у часі звісно почне дорожчати. Та тільки важко спрогнозувати межі цього росту. Прийде момент, коли фінансова криза піде на спад, банки знову почнуть видавати кредити. Якщо запрацює іпотека, а на це є реальні надії, то уже з кінця року ціни на «квадрати» знову поповзуть вгору.
Згідно з прогнозами експертів, ріст цін на житло почнеться з середини 2010 року. До кінця 2010 року 1-кімнатна квартира в Києві коштуватиме 20-25 тис. доларів США, 2-кімнатна — 30-40 тис. доларів США, 3-кімнатна — 40-60 тис. доларів США.
Зараз 1-кімнатну квартиру в Києві уже можна придбати за 35-40 тис. доларів США. Хоча іще недавно неможливо було найти житло вартістю менше 100 тис. доларів США. За рік ціни на нерухомість в Україні знизились удвічі.