КРИЗА РИНКУ НЕРУХОМОСТІ. ПРОБЛЕМИ І ВИХОДИ

У номері 36 «ЗІ» від 5 вересня була опублікована стаття «Ринок столичної нерухомості впаде 2009 року. Зараз його стрімко покидають банки і покупці». Про ситуацію на ринку нерухомості у Новограді-Волинському розповідає Антоніна Борисівна Купець, керівник агентства нерухомості «КУПЕЦЬ», що знаходиться на вул. Шевченка, 37/2, офіс 30, т. 5-58-42.
— Протягом року ведеться дискусія про те, чи можливий у нас в Україні обвал ринку нерухомості, подібний на американську іпотечну кризу. Ціни на квартири стабілізувалися минулого літа. Експерти і навіть банкіри прогнозували швидке їх зниження. Але їх прогнози не справдилися, в усякому випадку в Україні.
А ось в Казахстані, навпаки, в минулому році розпочався і до сьогодні продовжується обвал ринку нерухомості, напряму пов’язаний з іпотекою. Як зараз стверджують фінансисти, наші нинішні умови в Україні схожі на ті, що склалися в Казахстані на початку іпотечної кризи. Так що це було?
Наш ринок нерухомості, як і інші ринки в світі, переживали феноменальний ріст цін. Це був просто ціновий бум. Якщо говорити коротко, то відбулося наступне. Доступні кредити. Відповідно швидкий ріст цін на житло... І момент, коли житло за високими цінами просто перестали купувати, а взяті кредити необхідно погашати сьогодні, настав.
Адже купувати житло в кредит було вигідно тоді, коли ціни росли в рази.
Зараз в Україні ріст цін різко загальмував. А якщо брати з врахуванням інфляції, то виходить, що ціни не просто зупинилися, а навіть знизилися.
Головною причиною фінансової кризи не тільки в Казахстані, але й у ряді інших країн, стало «перенасичення», тобто надлишок займів.
А щодо нас, то вітчизняні експерти вважають, що щасливі дні для багатьох із тих, хто заробляв на квадратних метрах, підійшли до кінця. А це означає, що перепродати квартиру стало досить складно.
— Антоніно Борисівно, в цьому році ми з вами розмовляємо про ринок нерухомості вперше. А тому цікаво було знати динаміку змін з початку року в нашому місті, адже ви, одна з перших, як спеціаліст, все це переживаєте на собі.
— Наше місто, звісно, не є винятком, адже те, що стосується України, стосується нашого міста і нас з вами, жителів Звягеля. Те, про що я говорила минулого літа зі сторінок вашої газети, підтвердилось протягом цього року.
Отже. Початок року. Ціни на житло у Новограді-Волинському зупинилися ще у кінці минулого року. Більшість розуміли, що ринок житла перегрітий.
І те, що ціни на житло навіть не піднялися, — рахуйте, що вони впали. Люди намагалися втекти від інфляції і банківської кризи, вклавши гроші в нерухомість. І це було видно при пожвавленні в січні-лютому 2008 року. Нехарактерна активність продаж для січня місяця радувала. Були випадки, коли родина купувала одразу не одну, а дві квартири. Зрозуміло, що це було просте вкладання коштів, адже відповідно підбиралися кращі варіанти квартир, так званий «ліквід».
Рівень ділової активності різко знизився у травні. Вплинули і давні затяжні святкові канікули, і заморожування іпотечного кредитування, і високий рівень інфляції, і політичне протистояння. І ледве не кожного дня нові неприємні сюрпризи...
Особливо хворобливо вплинуло просідання долара. Різко знизився його курс в обмінниках. А так вже склалося, що наш вторинний ринок нерухомості — традиційно доларовий. Основні збереження у більшості покупців у доларах, ціни виставлені в доларах, статистика змін цін — у доларах. Попередні домовленості також часто були в доларах, а тут таке різке його просідання.
У таких умовах продавцю та покупцю складно прив’язатися до якоїсь однієї валюти: нестабільний долар падає. Як наслідок — зрив угод, тимчасове зняття з продажу квартир. Відчувалося, що значна частина покупців не стільки проглядали, підбирали квартири, скільки намагалися розібратися в реаліях ринку. Насправді покупці почали очікувати значного зниження цін на житло і відкладають покупку.
Продавці з цим не погоджуються, стверджують, що в умовах, коли все дорожчає (енергоносії, будівельні матеріали, метал у декілька разів, дають високі ставки по іпотечних кредитах, подорожчала робоча сила, тим більше, в дешевих доларах), навряд чи ціна знизиться. В таких умовах зторгуватися, як правило, складно. Почали орієнтуватися не тільки на долар, а й на гривню (хоча розрахунки збиралися робити в доларах).
Незважаючи на кількість аргументів, продавці не поспішають свої квартирні метри перетворити у гроші, що швидко здешевшають.
У результаті такого протистояння — значне зниження числа угод як покупок, так і продаж.
Кількість заявок на покупку квартир знизилася, а кількість пропозицій на продаж виросла. Ціни в нашому місті на квартири нерідко перевищують обласні — міста Житомира — при значно нижчій якості житла. Помітний існуючий дисбаланс між цінами на нерухомість і темпами росту доходів населення. Хоч і зросла за цей період заробітна плата, але майже 60% коштів витрачається на харчування та поточні потреби.
На придбання предметів довготривалого користування залучаються споживчі кредити. А на будівництво та придбання житла коштів практично не залишається.
— А все-таки, що нового з нерухомістю відбулося за останні півроку?
— Нове — це суттєві обмеження і ускладнення іпотечного кредитування та значне просідання долара.
Однією з причин інфляції, на думку уряду, є банки, що видають кредити. Своїми постановами Національний банк регулює правила їх видачі. Заходи, що вживає Національний банк, ускладнюють умови отримання кредитів. Звісно, це рішення не стосується позичальників, а тільки банків. Але жорсткі умови кредитування привели до скорочення кількості виданих кредитів. Скорочення термінів і об’ємів кредитування, збільшення кредитних ставок, ускладнення правил — все це суттєво відображається на можливості покупки житла. Звісно, що коло людей, які зможуть отримати кредити, звузилося. А значить упав попит на нерухомість. А коли попит падає, то це автоматично приводить до зниження цін на ринку.
Банки хоч і пропонують кредити, але в більшості випадків відмовляють в їх видачі. Їм зараз невигідно надавати кредити у валюті в умовах девольвації долара. Довгострокові кредити стали менш доступними. Значить продати житло стало складніше. Люди, які у змозі купити житло, взяти кредит на 25 років, часто втрачають таку можливість. І як результат, кількість позичальників, реальних покупців відразу зменшилася в нашому місті на 60 відсотків. Кількість угод на купівлю квартир зменшується в декілька разів. А економічні фактори тісно переплітаються з психологічними. Покупці зайняли вичікувальну позицію. І це цілком зрозуміло. Сьогодні більшість людей живуть завтрашнім днем — надією на різке падіння цін у майбутньому. Доля квартир, придбаних з допомогою іпотеки, різко скоротилася.
— Вже зрозуміло, що банки поки що і не думають «оживляти» програми іпотечного кредитування, раніше наступного року послаблення чекати марно. То як, на вашу думку, вирішуватимуться житлові проблеми покупцями?
— Навіть за найнесприятливіших умов, вирішувати житлові проблеми врешті-решт рано чи пізно прийдеться. Впав попит на квартири, але є гарний їх вибір. Продавці з нетерпінням чекають осені, надіються, що клієнт «прокинеться». Але схоже на те, що вересень не принесе особливої активності на ринок, хоча зрушення вже є. І сподівання на пожвавлення також є. Інфляція приводить до переділу грошових потоків, зміни реальних доходів окремих груп населення.
Якщо хтось змушений більше платити, то це говорить про те, що є хтось інший, який більше отримує. У одного знижується купівельна спроможність, у іншого вона навпаки — підвищується.
Будуть послаблення і в банків, адже проаналізують стан справ і в уряді. Хоча позичальники оформляють кредити і на довгий термін, 15-25 років, але більшість із них погашають їх набагато раніше.
Причина в тому, що позичальники не можуть повністю підтвердити свої доходи документально, а беруть кредити на довгий термін лише тому, щоб зменшити розмір щомісячних виплат та щоб вони відповідали офіційним доходам.
У випадку неможливості платити по кредитах, банки змушені будуть вирішувати питання з реалізації заставних квартир.
Поки що кількість подібних квартир у нас в місті невелика, але є і ще буде. При поглибленні кризи їх кількість виросте, пропозиції збільшаться, а попит спаде.
Хоч доходи населення і ростуть, але зрозуміло, що на них купити квартиру складно. Але покращити свої житлові умови можна. А тому одна із особливостей сьогодення полягає в тому, що більшість укладених угод — це фактично обміни (меншу продав, а більшу купив і навпаки, продав квартиру, купив дім і т. д.).
Саме такі варіанти завжди підтримували відповідний рівень активності, навіть у такі складні для ринку часи, як сьогодні.
Стало складно продавати двокімнатну квартиру в центральному районі міста за ціною 45 тисяч доларів. Причина? Покупців вистачає, бажання придбати є, але готівки на руках немає, а кредит під заставу квартири взяти складно. Така ж ситуація і з будинками. Гарний будинок на терміновому продажу, якому 17 років, з усіма зручностями, за ціною 55 тисяч доларів, а з готівкою покупця немає.
Сьогодні, щоб продати будинок чи квартиру, при торгах уступають до 10 тисяч доларів, це вже є та знижка, яка свідчить про спад цін, і це ще не межа.
— А яка ситуація на ринку із землею?
— Не секрет, що коли перепродажі квартир уже перестали давати швидкий заробіток, перекупники перемістилися на ринок землі.
Ділянки почали дорожчати такими ж темпами, як колись квартири. Така сама зараз ситуація на ринку землі стала нагадувати ту, що склалася на ринку нерухомості — ціни піднебесні і реальному покупцю давно не по зубах. Ринок землі сформований. Вартість землі росте в основному за рахунок таких факторів, як загальноекономічний ріст, добробут населення, інфляційні процеси, рівень ризику при вкладанні коштів і т. д.
У нас в місті 1 сотка землі в центрі коштує від 2,5 тисяч доларів, а то й більше.
А для порівняння, 1 квадратний метр комерційної нерухомості — в середньому 1200-1600 доларів США і приблизно на такому ж рівні вартість 1 квадратного метра житла, зрозуміло, де «перекос».
— Епідемія кредитування. Кредитоманія. Чи знайоме вам таке явище? Кому, на вашу думку, не можна брати житло?
— Протягом останніх років більшість громадян, які купували житло, залучали для цього кредити в банках. Зрозуміло, що при нинішніх цінах на нерухомість звичайна людина не може зібрати необхідну суму без позики. Банки наперебій пропонували іпотечні кредити на багато років і видавали їх. Так, протягом минулого року тільки у Новограді-Волинському в такий спосіб придбала свої квартири та будинки більша половина покупців. Якщо займи стали доступними, то чому б ними не скористатися?
Але ж практично неможливо перевірити надійність позичальників. Отож, кому ж все-таки не можна брати кредити?
У першу чергу — це позичальники, які мають одночасно брак фінансової грамотності та велике бажання перехитрити всіх і надію на авось.
Людей, які потрапляють у «негарні» кредитні історії, об’єднують такі загальні риси характеру: зазвичай, вони відкладають на потім рішення серйозних проблем, достатньо недосвідчені, не помічають реальних складнощів, а також бояться життя і не вимогливі до себе. Такі люди хочуть мати все і зараз. Вони не можуть прорахувати ризики, мотивують це тим, що «всі беруть кредити,— чим я гірший».
І є ще одна категорія позичальників. Це громадяни з маленькими доходами, які горять бажанням мати свій власний куток настільки, що буквально нічого перед собою не бачать. До того ж вони не звикли керувати своїми фінансами, в кращому випадку вміють лише економити.
При цьому боргова яма риється просто і швидко: в одному банку береться звичайний споживчий кредит, а в іншому цими коштами робиться першочерговий внесок за іпотеку.
А в період, коли виплати по двох позиках стають непідйомними, береться третій борг... Приблизно через півроку ця ланка рветься, прострочки ростуть. Звісно, за цей період сам боржник уже усвідомлює свої помилки, але вже пізно.
При «висячій» іпотеці часто починається психологічна криза з різними наслідками. Таке явище отримало назву «кредитоманія».
Отже, якщо людина бере непосильний кредит, наслідки можуть бути сумні. Якщо відразу не віднайти спосіб, як послабити чи зняти «кредитну удавку», то людина може втратити все, включаючи житло.
А тому я завжди раджу покупцям, які купують квартири із залученням кредитів, у кращому випадку, вибирати для покупки так звані «ліквідні квартири» (новий будинок, гарний поверх, нормальний район міста), щоб при необхідності можна було легко продати і не втратити багато в ціні.
Для стабільності системи, важливо, щоб банки мали справу з надійними позичальниками.
Зараз Національний банк своєю постановою зобов’язує банки указувати в договорах реальну вартість кредитів. Бо якщо людина, що бере кредит, не знає точно, скільки їй прийдеться платити, вона може неправильно оцінити свої можливості і виявиться неспроможною погасити борг.
— Спробуємо підсумувати проаналізоване. Що ми маємо на ринку житла сьогодні і що чекати найближчим часом?
— По-перше, маємо спад ділової активності, «сонний» стан на вторинному ринку нерухомості, попит менший за пропозицію. По-друге, іпотека доступнішою не стала, ступінь невизначеності все ще високий. По-третє, ціни в місті на житло залишаються все ще стабільно високими. Про неминуче падіння цін говорять практично скрізь. В основній же масі продавці не йдуть на зниження цін навіть у випадках незацікавленості ними і надіються на осінню активізацію ринку. По-четверте, постійно зменшується кількість укладених угод на покупку квартир та будинків. Попит на них упав у декілька разів. Покупці вичікують. Кому треба терміново продавати житло, — нервують, а забудовники — в розгубленості. По-п’яте, дорожчають кредити і для населення і для будівельників. По-шосте, буде зниження купівельної спроможності. На практиці це означає відмову від покупки житла, практичну неможливість виплат по кредитах.
Щодо можливості обвалу цін — це малоймовірно. І квартир по ціні 10-15 тисяч доларів уже точно не буде.
Та й вартість нового, якісного житла, навряд чи спаде. Тому що зараз у нашому місті такого в надлишку немає. Не виключена можливість переоцінки деяких категорій житла. Це малогабаритні 1 та 2-кімнатні квартири в «хрущовках» та панельних будинках. Банки просто не хочуть працювати з такими квартирами. Не виключено, що частіше будуть нерухомість оцінювати в гривнях.
Експерти прогнозують стабілізацію на ринку нерухомості до весни 2009 року. І пов’язують її зі змінами зовнішньоекономічної політики США (після виборів президента).
Деякі експерти говорять, що нинішня криза продовжиться до осені 2009 року. І що за цей час ціни на житло впадуть приблизно на 35%. Поживемо — побачимо... Вдалих вам покупок і продаж!