Поінформований — отже, озброєний: нові правила оформлення земельних ділянок

Добрий день, шановна редакція газети «Звягель»! Останнім часом багато обговорюють нововведення у регулюванні земельних відносин. Прошу вас роз’яснити, які саме нововведення були впроваджені та в чому вони полягають?

На запитання відповідає начальник юридичного відділу газети «Звягель» Геннадій ФРЕГЕР:
З 1 січня 2013 року в Україні введено нові правила та процедури оформлення прав на земельні ділянки та інше нерухоме майно. Набули чинності два законодавчі акти, що впроваджують істотні нововведення у правове регулювання відносин щодо нерухомого майна: Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Закон України «Про Державний земельний кадастр».
Суть нововведень полягає у тому, що до 1 січня 2013 р. в державі формування земельних ділянок та оформлення прав на них здійснювалось шляхом ведення одного реєстру — Державного реєстру земель, який вело Державне агентство земельних ресурсів України та його територіальні органи. Після 1 січня 2013 р. таких реєстрів стало два, а саме — формування земельних ділянок фіксуватиметься в Державному земельному кадастрі, а оформлення прав на земельні ділянки — у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Згідно зі ст.1 Закону України «Про Державний земельний кадастр», останній являє собою державну геоінформаційну систему відомостей про землі, розташовані в межах державного кордону України, їх цільове призначення, обмеження у їх використанні, а також дані про кількісну та якісну характеристику земель, їх оцінку, про розподіл земель між власниками й користувачами. Відповідно, державна реєстрація земельної ділянки являтиме собою внесення до Державного земельного кадастру передбачених цим Законом відомостей про формування земельної ділянки та присвоєння їй кадастрового номера.
А ст.2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у свою чергу, визначає, що Державним реєстром речових прав на нерухоме майно є єдина державна інформаційна система, що містить відомості про права на нерухоме майно, їх обтяження, а також про об’єкти та суб’єкти цих прав.
ФОРМУВАННЯ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ
З 1 січня 2013 року також набула чинності стаття 79-1 Земельного кодексу України, якою вперше на законодавчому рівні було визначено поняття формування земельної ділянки. Згідно з цією статтею, формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об’єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж і внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.
Формування земельних ділянок здійснюється:

• у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності;


• шляхом поділу чи об’єднання раніше сформованих земельних ділянок;


• шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів.

Формування земельних ділянок здійснюється за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок. Винесення в натуру (на місцевість) меж сформованої земельної ділянки до її державної реєстрації здійснюється за документацією із землеустрою, яка стала підставою для її формування.
Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера. Державна реєстрація речових прав на земельні ділянки здійснюється після державної реєстрації земельних ділянок у Державному земельному кадастрі.
РЕЄСТРАЦІЯ РЕЧОВИХ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНУ ДІЛЯНКУ
Земельна ділянка може бути об’єктом цивільних правочинів лише після внесення відомостей про неї до обох інформаційних баз даних — Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Однак, проведення державної реєстрації земельної ділянки у Державному земельному кадастрі не надає ділянці юридичної властивості обігоздатності, тобто властивості бути об’єктом цивільних прав (права власності, оренди тощо), що вбачається з ч.9 ст.79-1 Земельного кодексу України, де встановлено, що земельна ділянка може бути об’єктом цивільних прав винятково з моменту її формування та державної реєстрації права власності на неї.
Важливою особливістю оформлення прав на земельні ділянки після 1 січня 2013 р. стало встановлення нового порядку оформлення земельних прав. Якщо, згідно з попередньою редакцією ст.126 Земельного кодексу України, право власності на земельну ділянку посвідчується державним актом, а також цивільно-правовою угодою щодо відчуження земельної ділянки, укладеної в порядку, встановленому законом, у разі набуття права власності на земельну ділянку за такою угодою або за свідоцтвом про право на спадщину, у випадку успадкування ділянки, то з 1 січня 2013 р. стаття 126 Кодексу діє у редакції, згідно з якою право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
До того ж, названим Законом істотно змінюється зміст підтвердження виникнення у особи земельних прав. Так, згідно зі ст.1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація речових прав на нерухоме майно являє собою офіційне визнання та підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Отже, наявність у особи права на земельну ділянку підтверджується з 1 січня 2013 р. фактом проведення державної реєстрації такого права у Державному реєстрі прав на нерухоме майно.
При вчиненні правочинів та інших дій щодо земельних ділянок, їх власники та користувачі мають подати документ, який підтверджує наявність у них відповідного права. Таким документом, як передбачено ст.28 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», є витяг з Державного реєстру прав, який надається власникам земельних ділянок на підставі поданої заяви.
Законом також встановлено, що державна реєстрація прав є обов’язковою. Більше того, права на земельні ділянки та інше нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають саме з моменту реєстрації. Така норма кореспондується з нормами ст.334 Цивільного кодексу України, за якими право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, то право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.